土地知识‖使用土地需缴纳的主要费用和税种

       取得、使用和转让国有建设用地，既涉及费，也涉及税。所谓广义的费，主要是新增建设用地有偿使用费、土地出让金；所谓税，主要包括耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、印花税以及城建税、教育费附加等。

新增建设用地有偿使用费

新增建设用地有偿使用费（简称新增费），是指国务院或省级政府在批准农用地转用、征收土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市政府收取的平均土地纯收益。缴纳范围为规划区内城市批次里的新增建设用地（农用地、未利用地），城市规划区外独立选址的以出让方式供应的土地。

目前涉及新增费的主要文件有《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》（财综字〔1999〕117号）、《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》（财综[2006]48号）、《关于调整部分地区新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知》（财综[2009]24号）、《新增建设用地土地有偿使用费资金使用管理办法》（财建〔2012〕151号）、《关于加强新增建设用地土地有偿使用费收缴管理工作的通知》（国土资发〔2000〕124号）等。新增费征收标准按照城市土地等别分为15等，最高的每平方米140元，最低的每平方米10元。

需重点了解的主要有五点：

一是因违法批地、占用而实际发生的新增建设用地，也得缴纳新增费。国家能源、交通等重点基础设施建设项目在城市用地规模外单独选址且属于划拨用地目录范畴的，不征收新增费。农村宅基地使用新增建设用地，如果在“圈内”也得缴纳新增费。

二是关于增减挂钩项目。依据《关于城乡建设用地增减挂钩试点有关财税政策问题的通知》（财综〔2014〕7号），增减挂钩项目中新建农村居民安置住房和社区公共基础设施用地，以及增减挂钩项目所在市县利用节余指标供应国有建设用地，未超过国土资源部下达增减挂钩周转指标的，可以不缴纳新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费；上述用地超出国土资源部下达增减挂钩周转指标的部分，以及节余指标在其他市县交易流转供应相应面积的国有建设用地，凡涉及农用地、未利用地转为建设用地的，均应当依法缴纳新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费。

三是不能“羊毛出在猪身上”，市、县不能将新增费转嫁由用地单位缴纳，也不能采取“以租代征”等方式逃避缴纳新增费。

四是新增费的分成比例是三七开，也就是中央拿30%，地方留70%。

五是原《土地管理法》规定新增费只能专项用于耕地开发，这次修法删除了这条规定，也就是说以后新增建费的使用范围会有所扩大，当然财政部会出台一个具体使用管理办法。

土地出让金

土地出让金是指政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款。平时所说“土地财政”主要就是指这部分收入，近年来一些地方政府通过转让补充耕地指标、城乡建设用地增减挂钩节余指标也能获得上亿收入。因此，现在所说“土地财政”，既包括卖地，也包括卖指标。

纳入土地出让金管理的具体包括七种情形：一是以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的总成交价款(不含代收代缴的税费)。二是转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款。三是处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款。四是转让房改房、经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款。五是改变出让国有土地使用权土地用途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款，以及其他和国有土地使用权出让或变更有关的收入等。六是出租国有土地向承租者收取的土地租金收入;出租划拨土地上的房屋应当上缴的土地收益;土地使用者以划拨方式取得国有土地使用权，依法向市、县人民政府缴纳的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费等费用(不含征地管理费)，七是向国有土地使用权受让人收取的定金、保证金和预付款，在国有土地使用权出让合同生效后可以抵作土地价款的。

土地出让金管理目前依据的主要文件有《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）、《国有土地使用权出让收支管理办法》（财综〔2006〕68号）等。需重点了解的主要有两点：

一是要拿证必须缴全款。按照合同约定也可以分期缴纳，《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发[2010]34号）有相关规定，提出合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。但要拿到国有建设用地使用权证书，必须缴清全部土地出让价款，同时不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书，否则要追究有关领导和人员的责任。

二是不能直接或变相减免和返回。就是不得以"招商引资"、"旧城改造"、"国有企业改制"等各种名义减免土地出让收入，实行"零地价"，甚至"负地价"，或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入；也不得违反规定通过签订协议等方式，将应缴地方国库的土地出让收入，由国有土地使用权受让人直接将征地和拆迁补偿费支付给村集体经济组织或农民等。但一些法院在审理涉及返回土地出让金的案件时，却依据《合同法》出现了不同认识和判决结果，让人感到迷惑。

链接：【法院案例】政府承诺返还开发商土地出让金的协议是否有效？

耕地占用税

  耕地占用税是指对占用耕地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的，应当缴纳征收的一个税种。《耕地占用税法》是部新的法律，自2019年9月1日起施行，与其配套的是《耕地占用税法实施办法》。此前的《耕地占用税暂行条例》已废止。耕地占用税的税额按人均耕地的多少核算幅度，最高的每平方米50元，最低的每平方米5元。

需重点了解的有四点：

一是只要占用耕地，无论是经批准的还是未经批准的，都应一次性缴纳耕地占用税，当然有一些情形是可以减免的。比如农村居民在规定用地标准以内占用耕地新建自用住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税；其中农村居民经批准搬迁，新建自用住宅占用耕地不超过原宅基地面积的部分，免征耕地占用税。

二是占用园地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面、渔业水域滩涂以及其他农用地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的，也得缴纳耕地占用税，当然税额可以低一些。

三是占用农用地建设直接为农业生产服务的生产设施的，不缴纳耕地占用税。这条规定可理解为设施农业用地。

四是规定自然资源主管部门凭耕地占用税完税凭证或者免税凭证和其他有关文件发放建设用地批准书。这条执行中有点问题，主要是按照2019年自然资源部出台的《关于以“多规合一”为基础推进规划用地 “多审合一、多证合一”改革的通知》要求，规划用地许可和建设用地批准书合并了，不再单独核发建设用地批准书。而且《土地管理法实施条例》（修订草案）也取消了建设用地批准书。实际操作只能是用建设用地规划许可证了，也就是，你缴了耕地占用税，就发建设用地规划许可证。

链接： 新法‖《中华人民共和国耕地占用税法》及实施办法

城镇土地使用税

  城镇土地使用税是土地持有环节征收的一个税种，也就是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，需要按年度分期缴纳城镇土地使用税。主要依据是《城镇土地使用税暂行条例》（2013年第三次修订），各省也都制订有具体实施办法。征收税额标准按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区划分，最高的每平方米30元，最低的每平方米0.6元。

需重点了解的主要有两点：

一是征收的耕地，自批准征收之日起满1年时开始缴纳土地使用税；征收的非耕地，自批准征收次月起缴纳土地使用税。

二是有的地方为推进土地集约高效利用，提出“以亩产论英雄”新理念，将单位土地亩均税收情况与城镇土地使用税减免挂钩，这方面浙江走在了全国前列，但没有得到全面推广。

土地增值税

按照《土地增值税暂行条例》规定，凡转让国有土地使用权并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税义务人，转让非国有土地和国家以土地所有者的身份出让国有土地的行为不征土地增值税。其计税依据为转让土地使用权所取得的增值额。

土地增值税实行四级超率累进税率:

增值额超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

契  税

按照《契税暂行条例》规定，有五种情形需要缴纳契税：一是国有土地使用权出让；二是土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；三是房屋买卖；四是房屋赠与；五是房屋交换。契税税率为3—5％。

印花税

土地使用证，每本贴花5元；土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按合同载明转让金额0.5‰缴纳。

营业税  城建税  教育费附加

土地使用权转让还要缴纳5%的营业税，7%的城建税和3%的教育费附加。

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